תחילה אבחן האם טענת העירייה מתיישבת עם לשון הסעיפים הרלבנטיים בצווי הארנונה. אכן ההגדרה של השטח לצרכי חישוב ארנונה בצווי הארנונה השונים בנויה מהגדרה כללית ומפירוט אשר מקובל עלי שאינו מתיימר לקבוע רשימה סגורה של שטחים אלא רק להבהיר את סוגי השטחים שנכללים בהגדרה.

ואולם, ההגדרה הכללית עצמה של השטח לצרכי חישוב ארנונה שונה בצווי הארנונה השונים,  כאשר בצווי הארנונה המאוחרים היא רחבה יותר. בעוד שההגדרה הכללית של השטח לצרכי חישוב ארנונה בצו הארנונה לשנת 1986, הינה:"לצרכי חישוב שטח הבניין יובאו בחשבון מידות החוץ של המבנה, דהיינו – סך של כל שטחי הברוטו של הבניה בכל קומה וקומה"; ההגדרה הכללית לשטח לצרכי חישוב ארנונה בצו הארנונה לשנים 1989/1990 לעומת זאת, קובעת כי: "שטח בנין או הדירה לפי הענין שיובא בחשבון כולל את כל השטח שבתוך הבנין או הדירה בכל הקומות, עם קירות חוץ ופנים וכן כל שטח מקורה אחר הצמוד לבנין או לדירה, או שאינו צמוד לו אולם מיועד לשמש את המחזיק בבנין או בדירה".

אף אם ההרחבה בהגדרה הכללית נובעת גם היא מצורך שנולד עקב השינוי באופי ההתיישבות ומעבר למגורים בבניינים רבי קומות, לא יכול להיות חולק כי מדובר בשינוי מהותי בהגדרה המאפשר לכלול בה שטחים שלא ניתן היה לכלול על פי ההגדרה בנוסחה הקודם. העובדה שבעבר לא היה צורך בהתייחסות לשטחים משותפים וצמודים בהגדרת השטח לצרכי חישוב הארנונה, לאור אופי ההתיישבות בבתים צמודי קרקע, אינה משנה לעצם השינוי. ההיפך הוא הנכון – המניע לשינוי מעיד על כך שמדובר בשינוי מהותי ולא בשינוי בנוסח בלבד.

שאלה דומה התעוררה בעת"מ (ת"א-יפו) 3035/04 טראב נ' מועצה מקומית גבעת שמואל [פורסם בנבו] (ניתן ביום 24.5.05) (להלן: עת"מ 3035/04), [פורסם בנבו], שעניינה חיוב המועצה המקומית בגין שטחים משותפים. לעניין ההשוואה בין ההגדרות של השטח לצרכי חיוב ארנונה קבעה כב' השופטת ש' דותן כדלקמן:

"נשאלת השאלה, האם השטחים המשותפים נכללים בהגדרת "שטח דירה" על פי צו הארנונה של המועצה המקומית גבעת שמואל.
לאחר שעיינתי בהגדרה, תוך השוואתה להגדרת "מבנה שלא למגורים", עדיפה בעיני עמדת העותרים על זו של המשיבים.
כמצויין לעיל, שטח דירה מוגדר כמידות חוץ של מבנה למגורים, תוך הבהרה כי הכוונה לכלול בשטח קירות חוץ ופנים. ההגדרה מוסיפה דוגמאות לפיהן יש לכלול בשטח חדרי כביסה, פרוזדורים, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, שירותים, מרפסות פתוחות וסגורות. כל השטחים המצויינים בהגדרה הם שטחים המצויים בתחומה של הדירה ואין בהם ולו פרט אחד מחוצה לה. יתרה מכך, השוואה להגדרתו של שטח מבנה שאינו משמש למגורים מעלה, שכאשר ביקש מתקין הצו לכלול שטחים שמחוץ לשטח המשמש למגורים, צויין הדבר מפורשות; לפיכך, אין מדובר בהשמטה מקרית או בשתיקה אלא באבחנה מודעת בין סוגי הנכסים".

דברים אלו נכונים גם לעתירה זו. לתמיכה בעמדה זו צירפו העותרים לעתירתם את חוות דעתו של מארק פיסחוב, מומחה במיסוי מוניציפאלי (להלן: חוות הדעת מטעם העותרים). חוות דעת זו אינה רלוונטית אמנם לשאלה חוקיות השינויים בצו הארנונה לאור דיני ההקפאה, כפי שנטען על ידי המשיבה, אולם מצאתי בה חיזוק לכך שהשינוי בהגדרת שטח החיוב באופן שכולל גם את השטחים המשותפים והנלווים, מהווה שינוי מהותי.

המומחה ערך השוואה בין צווי הארנונה של 23 רשויות מקומיות המשתייכות לאותו אשכול חברתי-כלכלי אליו משתייכת גם המשיבה על פי דירוג הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (אשכול 8). מבדיקת צווי הארנונה לשנת הכספים 1985 של אותן רשויות מקומיות עולה כי רשויות מקומיות אשר כללו בחישוב שטח הדירה לצורכי ארנונה שטחים משותפים או נלווים ציינו זאת במפורש בצו הארנונה (כך למשל כפר סבא רעננה ואבן יהודה). רשויות מקומיות אשר לא כללו בחישוב שטח הדירה לצורכי ארנונה שטחים משותפים ונלווים גם הן ציינו זאת מפורש בצו הארנונה (כך למשל תל אביב, רמת גן, רמת ישי, הרצליה, מטולה, קריית אונו). כמו כן, עולה כי המועצה המקומית שוהם, המחייבת בתשלום ארנונה בגין החלק היחסי בשטחים המשותפים, מגבילה את תוספת החיוב לעד 20% משטח הדירה. עוד עולה מחוות הדעת מטעם העותרים כי מתוך 23 הרשויות המקומיות שנבחרו לצורך השוואה, רק המשיבה ועיריית רעננה מחייבות בארנונה שטחי חניה למגורים.

העובדה כי בין אם בחרה רשות מקומית לכלול שטחים משותפים בחיוב הארנונה ובין אם לאו, היא ראתה לנכון לציין זאת במפורש בצו הארנונה או לקבוע תקרה לחיוב בגין שטחים מסוג זה, מעידה על כך שלא מדובר בשטחים אשר מטבעם נכללים בחישוב הארנונה של דירת מגורים. גם העובדה שמלבד המשיבה, מתוך 23 רשויות מקומיות, רק עירית רעננה כוללת את שטחי החניה למגורים בשטח לחיוב, מצביעה על כך שהוספת שטח זה להגדרות מהווה שינוי מהותי בצו הארנונה. על כך נאמר בעת"מ 3035/04 לעיל:

"אם סברה המועצה, כי יש מקום להתחיל בחיוב השטחים המשותפים, כמפורט במזכר, חובתה, כרשות ציבורית, לומר דברה בגלוי ולא להתחמק מאמירת האמת תוך ניסיון למצוא מפלט בטענות שלא נמצאו להן תימוכין, כאילו חלק מהתושבים חוייב גם בעבר על פי התעריף המוצע".

ברוח דומה נקבע בה"פ 1241/97 דסיזן סיסטמס נ' מועצה מקומית גבעת שמואל (ניתן ביום 24.11.98) (להלן: ה"פ 1241/97), בפסקה 5 לפסק הדין:

"חזקה על המשיבה שאינה מוציאה מעשיה לבטלה, אם ניתן היה להטיל על חברות היי-טק ארנונה בסיווג של משרדים, כאמור בסעיף 3(ד), לא היה צורך בתוספת המילים "חברות היי-טק". הוספתן מעידה שבלעדיהן אין חברות היי-טק בגדר "משרדים"".

יש לציין כי אין לקבל את טענתה הכללית של המשיבה כנגד אמינות המסמכים שצורפו לחוות דעת המומחה מטעם העותרים. טענת המשיבה מופנית כנגד צירוף "העמוד הרלוונטי" בלבד בצווי הארנונה של הרשויות המקומיות האחרות, ואולם, היא לא הצביעה ולו על דוגמא אחת לפיה צירוף צו הארנונה כולו היה משנה את התמונה שהצטיירה מ"העמוד הרלוונטי". מה גם שמדובר בהוראת חוק ולא בראייה המצויה ברשות העותרים בלבד; ומכל מקום, העותרים לא השוו בין סך התעריף שגובות הרשויות המקומיות, אשר לגביו רלוונטיים כלל הסעיפים בצו ויש חשיבות בראיית התמונה כולה, אלא ערכו השוואה בין נוסח ההגדרה בלבד של השטח לחיוב, לגביו אכן רלוונטית בחינת הסעיף עצמו ואין צורך לצירוף צווי הארנונה, על כל עמודיהן הרבים, לגבי כל 23 הרשויות העומדות להשוואה בחוות דעת המומחה מטעם העותרים.

יחד עם זאת, איני רואה מקום להתייחס לאמור בחוות הדעת לעניין צו הארנונה לשנת 1995, שכן כל מה שצורף לחוות הדעת לעניין זה הינו עמוד מתוך חוברת שהופצה ככל הנראה לתושבי הישוב באותה שנה, בה מוזכר סקר נכסים שנערך בישוב, ועל דברים אלו אודות הסקר מבקשים להסתמך העותרים.

על בסיס האמור לעיל, אני דוחה את טענת המשיבה לפיה לא נערכו בצווי הארנונה לאחר שנת 1986 שינויים מהותיים ביחס להגדרת השטח לצרכי חיוב ארנונה. נשאלת השאלה האם שינויים אלו אסורים על פי דיני ההקפאה.